【案情】 董某在某樓盤看房時，銷售人員曾以現(xiàn)場介紹、口頭允諾、發(fā)送短信等方式表示，如他購房，就將與涉案房屋相鄰的部分封閉公共區(qū)域位置約60平方米送給董某使用，并承諾會為該區(qū)域鋪好地板后和房子一并交付。

隨后，董某和開發(fā)商簽訂購房合同，約定由董某購買位于2樓的案涉房屋。但合同另有約定，銷售人員的口頭介紹僅供參考，不作為對交樓標(biāo)準(zhǔn)、交樓設(shè)施及環(huán)境等的承諾或具體標(biāo)準(zhǔn)。

之后，董某支付全款購房，但直至收樓日開發(fā)商也未履行贈送面積的承諾。董某遂起訴至法院，要求開發(fā)商向其賠償未如約贈送的公共區(qū)域面積對應(yīng)的價款，并支付違約金。

廣東省廣州市花都區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商通過銷售人員口頭及短信承諾向董某發(fā)出要約后，董某據(jù)此簽訂購房合同構(gòu)成承諾，雙方達(dá)成贈送案涉公共區(qū)域的合意。雖然合同約定銷售人員的承諾僅供參考，不作為交樓標(biāo)準(zhǔn)，但因該條款系開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位預(yù)先擬定，對購房人明顯不公，且該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。

本案中，因開發(fā)商允諾將屬全體業(yè)主共有的公共區(qū)域部分面積贈送給某位業(yè)主單獨使用，必然損害全體業(yè)主利益，故該部分贈送內(nèi)容無效。開發(fā)商明知是公共部分還對外贈送，主觀上具有明顯過錯，該承諾行為對董某的簽約意愿產(chǎn)生了重大影響，最后導(dǎo)致董某可獨自占用該部分區(qū)域的合同目的落空，故開發(fā)商應(yīng)對此承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任。而董某在購房時亦明知該位置屬于業(yè)主共有卻仍堅持購買，其同樣具有過錯。

法院綜合雙方過錯程度、客觀損失情況，酌定開發(fā)商賠償董某損失5萬元。董某有關(guān)違約金的訴請不予支持。

開發(fā)商不服，提起上訴。經(jīng)二審，法院最終駁回上訴，維持原判。

【釋法】 法官提醒，開發(fā)商在促銷時應(yīng)遵守法律法規(guī)，秉持誠實信用原則；將共有部位贈送給單獨業(yè)主此類恣意承諾的行為，不僅侵害了全體業(yè)主的共同利益，亦擾亂了房地產(chǎn)市場銷售秩序。即便最后如約贈送，其他利害關(guān)系業(yè)主也有權(quán)要求開發(fā)商或受贈業(yè)主停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失，將會產(chǎn)生更多糾紛。因此，購房人在購房時應(yīng)謹(jǐn)慎對待開發(fā)商的贈與承諾，應(yīng)查明贈送部分是否屬于公共部分，切勿明知違法而為之。 

（來源：《云南法制報》）