地產(chǎn)商“一補(bǔ)驚人”

核心提示:

近日，兩起事件引起人們的爭(zhēng)議:深圳桑泰地產(chǎn)向業(yè)主退補(bǔ)數(shù)千萬(wàn)元房款，而北京一家開(kāi)發(fā)商則因拒絕業(yè)主退補(bǔ)差價(jià)的要求而被告上法庭。孰是孰非？社會(huì)上對(duì)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的行為莫衷一是。

正當(dāng)樓市處于救與不救的爭(zhēng)議時(shí)，近日，發(fā)生在深圳及北京的兩起事件，吸引了不少人的關(guān)注。

深圳桑泰地產(chǎn)名為丹華府的樓盤推出特惠單位，對(duì)此前購(gòu)房的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商按照特惠單位的價(jià)格，全部對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了差額補(bǔ)償，成為首個(gè)全額補(bǔ)償購(gòu)房業(yè)主差額的開(kāi)發(fā)商。

就在深圳桑泰地產(chǎn)對(duì)業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)的同時(shí)，北京的涂女士卻因要求退還差價(jià)未果，憤而一紙?jiān)V狀把其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告上法庭討要差價(jià)。目前，法院已經(jīng)受理此案，并將在近期審理。

進(jìn)入2008年，樓市出現(xiàn)“寒流”，對(duì)于房產(chǎn)商采取降價(jià)措施后造成的價(jià)格差異，退與不退到底是誰(shuí)說(shuō)了算，業(yè)主因開(kāi)發(fā)商降價(jià)要求補(bǔ)差價(jià)是否合理合法等問(wèn)題，因這兩起事件而備受關(guān)注。中國(guó)社科院研究生院院長(zhǎng)助理、法學(xué)博士文學(xué)國(guó)教授接受《法制周報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，深圳桑泰地產(chǎn)同意向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，這是開(kāi)發(fā)商的價(jià)格調(diào)整，屬于企業(yè)行為。而業(yè)主通過(guò)施壓、法律等形式迫使開(kāi)發(fā)商予以補(bǔ)償，這違背了商業(yè)契約的基本規(guī)則和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣自愿原則。

開(kāi)發(fā)商主動(dòng)補(bǔ)差價(jià)

10月12日，正值周日。深圳的天空盡管陰沉沉的，但仍然擋不住人們看房的熱情。

深圳桑泰地產(chǎn)售樓處的工作人員，不停地招呼著前來(lái)咨詢的人們?！胺?jī)r(jià)降下來(lái)之后，人們自然就想來(lái)買了。”桑泰售樓處一位工作人員對(duì)記者說(shuō)。

因?yàn)槭侵苋?，?lái)桑泰地產(chǎn)售樓處看房的人要比平常略顯多一些。但是，大家對(duì)桑泰的關(guān)注，也許并不是針對(duì)其房?jī)r(jià)的高低或樓盤的優(yōu)劣，而是桑泰地產(chǎn)采取了一鳴驚人的舉措——向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，成為全國(guó)首個(gè)全額補(bǔ)償業(yè)主房?jī)r(jià)差額的開(kāi)發(fā)商。

進(jìn)入2008年，由于樓市出現(xiàn)“寒流”，一時(shí)間，上海、杭州、深圳等大城市的房?jī)r(jià)紛紛縮水，而一些業(yè)主的房子還沒(méi)到手，已遭遇大幅度縮水。

于是，在深圳出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，因部分開(kāi)發(fā)商調(diào)低房?jī)r(jià)銷售樓盤，不少業(yè)主紛紛提出了退房、贈(zèng)送裝修、贈(zèng)送車位、減免物業(yè)費(fèi)等要求，希望得到補(bǔ)償。有的業(yè)主甚至還采取了一些干擾售樓處銷售工作的極端措施，并到政府部門表達(dá)訴求。而就在深圳兩大上市地產(chǎn)公司金地、萬(wàn)科分別稱將不會(huì)滿足部分業(yè)主提出的“補(bǔ)差價(jià)、退房”等要求時(shí)，桑泰地產(chǎn)卻在同一時(shí)間作出了反其道而行的全額補(bǔ)償差價(jià)的承諾。

按桑泰地產(chǎn)的承諾，對(duì)此前購(gòu)房的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商將按照特惠單位的價(jià)格全部進(jìn)行差額補(bǔ)償。(法制周報(bào)新聞熱線:0731-4802117)據(jù)記者了解，桑泰地產(chǎn)的這個(gè)樓盤于去年年底開(kāi)盤，均價(jià)2萬(wàn)元/平方米，該樓盤推出的特惠單位，均價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，起價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，由此產(chǎn)生的差價(jià)，開(kāi)發(fā)商愿意給予全部業(yè)主差額補(bǔ)償。補(bǔ)償分為兩種方式進(jìn)行：還沒(méi)有簽訂合同的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接以新價(jià)格與之簽合同；已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商則以裝修款的形式退回給客戶。

目前，桑泰地產(chǎn)已對(duì)所有的業(yè)主進(jìn)行了差價(jià)補(bǔ)償。桑泰地產(chǎn)有關(guān)人士向記者透露，由于具體的補(bǔ)償金額還在統(tǒng)計(jì)中，估計(jì)總額在2000萬(wàn)元至3000萬(wàn)元之間。

桑泰地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蔡燦接受媒體采訪時(shí)表示：“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)賠償業(yè)主因?yàn)榻祪r(jià)帶來(lái)的損失。桑泰此次行動(dòng)，主要是考慮業(yè)主是真心喜歡這個(gè)樓盤，我們不想讓他們?cè)诙唐趦?nèi)承擔(dān)如此大的損失。從法律上說(shuō)，桑泰地產(chǎn)此輪降價(jià)不需要對(duì)業(yè)主負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，但是從道義上說(shuō)，業(yè)主是出于對(duì)桑泰品牌的信任和支持才購(gòu)買房子，桑泰此次‘全額補(bǔ)償’是將消費(fèi)者的置業(yè)損失轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商，體現(xiàn)了我們對(duì)消費(fèi)者的體恤與關(guān)懷?！?/font>

質(zhì)疑和贊揚(yáng)聲共存

盡管桑泰地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蔡燦說(shuō)差價(jià)補(bǔ)償是公司對(duì)消費(fèi)者的體恤和關(guān)懷，但這仍然猶如扔進(jìn)樓市的一枚重磅炸彈，質(zhì)疑和贊揚(yáng)的聲音各執(zhí)一詞，桑泰地產(chǎn)由此也被推向了輿論的風(fēng)口浪尖。

開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能面臨斷裂威脅？開(kāi)發(fā)商基于一種悲傷的市場(chǎng)判斷？開(kāi)發(fā)商的這種銷售策略是否與桑泰地產(chǎn)當(dāng)初市場(chǎng)定價(jià)過(guò)高有關(guān)？一時(shí)間，網(wǎng)上、社會(huì)上的各種猜測(cè)紛紛涌現(xiàn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商此舉，曾有網(wǎng)友認(rèn)為是“可能暴利太大，良心上過(guò)不去，或者怕以后遭報(bào)應(yīng)”。 還有人認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商的自我炒作，是在作秀，真正目的是吸引客戶來(lái)買房。也有人認(rèn)為，無(wú)論出于房子促銷、打品牌或其他目的，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)σ咽鄢龅姆孔咏o出一些補(bǔ)償，購(gòu)房者能夠享受到實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房實(shí)惠，這本是一件好事。

而當(dāng)?shù)啬痴块T對(duì)此的態(tài)度則是，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主補(bǔ)差價(jià)這個(gè)頭不能開(kāi)，因?yàn)榭蛻舨粷M意的是開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，而降價(jià)銷售屬于開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，業(yè)主要求退房或者補(bǔ)償差價(jià)于法無(wú)據(jù)，不屬于合理訴求，一旦答應(yīng)了業(yè)主的要求，將會(huì)破壞契約和誠(chéng)信原則，此頭一開(kāi)，將形成不好的先例。

法律人士指出，購(gòu)房者也應(yīng)該有“投資有風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)須謹(jǐn)慎”的意識(shí)，房產(chǎn)的交易由業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方自愿完成，業(yè)主在交易完成后要求補(bǔ)償?shù)男袨榈貌坏椒芍С帧?

在開(kāi)發(fā)商中，桑泰地產(chǎn)的全額補(bǔ)償行為顯得特立獨(dú)行。有開(kāi)發(fā)商表示，購(gòu)房者提出“降價(jià)補(bǔ)償”是一種不合理的要求，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任和義務(wù)去承擔(dān)業(yè)主的損失。 大部分地產(chǎn)商表示，桑泰地產(chǎn)的全額補(bǔ)償差價(jià)只是一種個(gè)案，并不會(huì)形成一種普遍現(xiàn)象。

10月12日，《法制周報(bào)》記者致電桑泰地產(chǎn)售樓處，對(duì)記者提出其補(bǔ)償差價(jià)的動(dòng)機(jī)這個(gè)問(wèn)題，桑泰地產(chǎn)的一位法律顧問(wèn)解釋說(shuō)，補(bǔ)償只是在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況以及企業(yè)發(fā)展需要作出的一個(gè)自主性行為，因?yàn)榻祪r(jià)會(huì)使購(gòu)房的業(yè)主產(chǎn)生心理不平衡，也容易產(chǎn)生社會(huì)矛盾，桑泰地產(chǎn)這樣做是為防止這些現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)社會(huì)上的質(zhì)疑，這位人士稱，他們的補(bǔ)償行動(dòng)已接近尾聲，不存在作秀。

北京業(yè)主討要降價(jià)待遇

而與深圳桑泰地產(chǎn)的做法不同的是，不少地方的開(kāi)發(fā)商則是直接拒絕了業(yè)主的要求。北京的涂女士便是被開(kāi)發(fā)商拒絕差價(jià)補(bǔ)償要求的業(yè)主之一。

今年5月10日，涂女士與北京方恒置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買了東恒時(shí)代家園三期的一套房屋。簽訂合同之前，她聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商即將對(duì)預(yù)售樓盤進(jìn)行大規(guī)模促銷活動(dòng)，因擔(dān)心購(gòu)房后房屋貶值，她遂向銷售人員詢問(wèn)了相關(guān)情況。當(dāng)時(shí)，銷售人員表示，即將進(jìn)行的優(yōu)惠活動(dòng)只針對(duì)不好賣的朝北戶型，并保證稱，涂女士看中的朝南兩居室戶型絕對(duì)不會(huì)降價(jià)，并一再催促她簽訂合同。

于是，涂女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并付了60%的首付。

然而，10天后，涂女士發(fā)現(xiàn)，東恒時(shí)代家園三期的房子在搞促銷活動(dòng)，戶型包括西南戶型，每平米價(jià)格降為2.1萬(wàn)元?！斑@樣算下來(lái)，每平方米降1800元，按此價(jià)格計(jì)算，我的房子整整降了14.7萬(wàn)元，也就是說(shuō)我為此將要多付這么多錢?！蓖颗客蹣侨藛T商量，是否可以退掉房屋，重新以現(xiàn)價(jià)購(gòu)買，或者退回一部分差價(jià)。但開(kāi)發(fā)商一口回絕，稱此事沒(méi)有可能。

涂女士認(rèn)為，銷售人員向其隱瞞了與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，使其在違背真實(shí)意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失。于是，一氣之下，涂女士一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上法院，要求變更購(gòu)房合同，使自己也能享受降價(jià)待遇。涂女士要求，將合同中約定的房屋單價(jià)由套內(nèi)建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬(wàn)元變更為45萬(wàn)余元。

據(jù)記者10月12日從朝陽(yáng)法院獲悉，目前，此案已經(jīng)被受理，并將在近期審理。

記者致電北京方恒置業(yè)公司辦公室，其工作人員稱，涂女士的要求是不可能滿足的，因?yàn)楹贤呀?jīng)簽好。“買房就像投資股票一樣，是有風(fēng)險(xiǎn)的。降價(jià)是市場(chǎng)行為，現(xiàn)在降價(jià)了，你讓我補(bǔ)退差價(jià)，那如果房子漲價(jià)了，是不是你該退給我錢呢？”這位工作人員說(shuō)。

據(jù)了解，這是繼深圳、廣州等地出現(xiàn)因房?jī)r(jià)下跌而引發(fā)業(yè)主告開(kāi)發(fā)商案件后，北京發(fā)生的首起降價(jià)訴訟案。(法制周報(bào)新聞熱線:0731-4802117)對(duì)于所購(gòu)房屋出現(xiàn)降價(jià)后該如何解決的問(wèn)題，北京中銀律師事務(wù)所蔣青化律師表示，不管購(gòu)房者選擇以哪方面的損失作為訴訟標(biāo)的，房?jī)r(jià)下跌都不能成為退房或是要求補(bǔ)償?shù)谋匾獥l件。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件的司法解釋，只有當(dāng)房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題，或是非主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響業(yè)主居住的情況下，或者合同約定的其他退房條件滿足時(shí)，業(yè)主才能退房或要求補(bǔ)償。房?jī)r(jià)下跌顯然不屬于法定的或約定的退房或補(bǔ)償條件。

“除非是在合同中就這種情況進(jìn)行了明確說(shuō)明，否則，這種訴訟很難勝訴?！笔Y青化說(shuō)。

權(quán)威分析

開(kāi)發(fā)商補(bǔ)與不補(bǔ)

都與法律無(wú)關(guān)

退房，本身并不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，法律上與此對(duì)應(yīng)的詞語(yǔ)是“解除購(gòu)房合同”。一般地說(shuō)，合同既然已由雙方當(dāng)事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對(duì)的“無(wú)條件退房”是不可能的，只有達(dá)到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時(shí)，才允許當(dāng)事人解除合同。既如此，深圳桑泰地產(chǎn)為何同意向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，而北京方恒置業(yè)公司卻拒絕業(yè)主的要求，以致被告上法庭？

中國(guó)社科院研究生院院長(zhǎng)助理、法學(xué)博士文學(xué)國(guó)教授接受《法制周報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，買賣房屋是屬于合同契約關(guān)系，業(yè)主要求降價(jià)退房、補(bǔ)差額這類行為不屬法定義務(wù)，降價(jià)后退不退差價(jià)，須由購(gòu)房合同約定。如果合同有補(bǔ)差價(jià)的相關(guān)約定，開(kāi)發(fā)商須按合同約定向業(yè)主履行補(bǔ)差價(jià)義務(wù)。除合同約定外，業(yè)主除非有足夠的理由符合法定或合同約定“退房”、“補(bǔ)差價(jià)”的情形，否則，業(yè)主提出的有關(guān)要求基本上不可能通過(guò)訴訟的方式獲得勝訴。

他認(rèn)為，深圳桑泰地產(chǎn)同意向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，這是開(kāi)發(fā)商作出的調(diào)價(jià)，屬于開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，也就是對(duì)降價(jià)之前的業(yè)主和降價(jià)之后的業(yè)主之間存在的價(jià)格差進(jìn)行調(diào)整，是屬于開(kāi)發(fā)商自己決定的行為，不屬于法律的范疇。

文學(xué)國(guó)表示，任何買賣行為都是有價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣行為也是如此。房屋買賣是一種市場(chǎng)行為，業(yè)主購(gòu)房之后價(jià)格漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購(gòu)房合同生效時(shí)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)的。因此，個(gè)別企業(yè)基于其自身實(shí)際及發(fā)展需要而采取的單方面商業(yè)行為，不代表開(kāi)發(fā)商具有法律或合同上的補(bǔ)差價(jià)義務(wù)，購(gòu)房者不能借此主張和要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。

“比如，我們?nèi)ド虉?chǎng)買衣服花了500元錢，隔一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)衣服打折了，只要250元錢，那么，其中的差價(jià)難道是要商場(chǎng)來(lái)補(bǔ)償？”文學(xué)國(guó)說(shuō)，買衣服和買房子其實(shí)性質(zhì)是一樣的，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的價(jià)格波動(dòng)造成的影響會(huì)比較大，所以消費(fèi)者出現(xiàn)的不平衡心理也會(huì)比較明顯。

針對(duì)目前幾大城市出現(xiàn)的退房團(tuán)維權(quán)行為，文學(xué)國(guó)認(rèn)為，“這其實(shí)是濫用了消費(fèi)者的權(quán)益，在買賣房屋時(shí)，合同都是雙方自愿簽訂的，“如果業(yè)主在買房時(shí)預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)漲的話，為什么沒(méi)有預(yù)計(jì)它也會(huì)跌呢？其對(duì)于自身買房行為的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)不可能不知曉。正所謂‘買者自負(fù)’，既然選擇了高價(jià)位購(gòu)房，就理應(yīng)能夠承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的損失?！?

針對(duì)目前樓市降價(jià)風(fēng)波帶來(lái)的問(wèn)題，文學(xué)國(guó)認(rèn)為，首先應(yīng)該維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，做到有損失有承擔(dān)，而不是一味拒絕接受市場(chǎng)的結(jié)果，通過(guò)集體施壓等形式迫使開(kāi)發(fā)商予以補(bǔ)償，這違背了商業(yè)契約的基本規(guī)則和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“買賣自愿”原則。(湖南電視臺(tái)-etv《法制周報(bào)》)