為了解決停車難問題，不少城市都對新建小區(qū)停車位數量做了硬性規(guī)定，不斷提高車位比。然而，非一線城市車位銷售情況并不理想。新建地下停車位產權到底歸誰？如何解決地下空置和地上擁擠并存問題？記者進行了調查。

建了會賠錢，不建還不成

“比住宅多，比住宅還難賣?！痹谖鞑磕呈￠_發(fā)房地產的辛鴻（化名）說起新建小區(qū)的地下車位一臉無奈?！爸澜藭r錢，可只有配建了足夠數量的停車位，樓盤才可能拿到預售許可證上市銷售。”辛鴻告訴記者，從原來的一戶一個停車位到每100平方米地上建筑配一個車位，車位成為商品房的標配。這在一定程度上緩解了停車難，不過，新建小區(qū)想要順利售出這些車位卻有不少困難。首先需要理順的問題便是產權。“不是說車位歸業(yè)主共同所有嗎？為什么還要出錢買？”這是不少業(yè)主提出的質疑。

“我們開發(fā)的小區(qū)停車位均有車位證。建設前均取得了規(guī)劃、建設部門許可，所有權歸開發(fā)商，可以公開出售，不存在爭議?！毙柳櫿f。

“不過有的新小區(qū)只能租車位、不能買車位。”辛鴻告訴記者，除了擁有產權的停車位外，現實中存在大量人防工程交由房地產開發(fā)商使用的情況。“這部分車位，開發(fā)商只獲得了使用權，只能出租、不能銷售，租賃期限不能超過20年?！毙柳櫧榻B。

西南某城市規(guī)劃部門干部榮科長告訴記者，人防工程產權歸政府所有，但實際上，不少開發(fā)商已經將建設成本均攤到了住戶房價中，“有些情況下住戶支付購房款時相當于已經支付了車位成本，再付租金肯定是吃虧的?！比欢?，到底哪些樓盤已經將地下人防工程均攤入購房款，這并不好認定。

“無法辦理產權證的情況相對復雜，類似人防工程類的停車位，如果建設過程中未將成本分攤到業(yè)主，經過人防部門同意，可認定開發(fā)商有使用權；如果建設人防工程成本已經均攤到購房款上，則認定歸全體業(yè)主共同所有更合理?！北本┯坡蓭熓聞账鹄诼蓭熣f。

車位價偏高，降價空間小

辛鴻告訴記者，他所在城市新開盤小區(qū)停車位的現狀是：大量車位閑置，業(yè)主不愿買，或根本買不起。

榮科長告訴記者，由于之前老小區(qū)停車位欠賬太多，因此各地多次上調車位比，目前，大多數非一線城市均出現停車位相對過剩現象，“銷售也遇到了瓶頸?！?/p>

“按照現在市場均價，地段好些的樓盤八九千元每平方米，100平方米的房子全部辦下來接近100萬元，但車位卻要賣到十幾萬元到20萬元之間，車位價格是購房價格的10%—20%，確實偏高?！毙柳櫿f。

車位降價銷售行不行？辛鴻表示，說起來容易，做起來卻難。辛鴻告訴記者，如果算上財務及其它配套建設成本，留給房地產開發(fā)商的降價空間有限。

榮科長表示，從車位去庫存的角度，可以考慮買房同時買車位或者將擁有車位作為購車前提條件，但在房地產本身去庫存壓力巨大的情況下，這一政策無論是合法性還是可操作性都存在不少疑問。

榮科長認為，不少小區(qū)停車位不對社會車輛開放，這導致有的地方一方面大量地下車位空置，另一方面不少車輛地上違停。而有的行政執(zhí)法部門以罰代管，甚至以罰款作為創(chuàng)收手段，所以因違停所導致的路面擁堵，并未得到有效解決。

租賃有隱患，業(yè)主頻叫苦

不少小區(qū)在入住率較低時，采取“以租代售”的方式，以較低的租金鼓勵買不起車位的業(yè)主長期租用車位；然而隨著入住率提高，車位銷售情況轉好，有的開發(fā)商會撕毀合同，大幅度提高租金甚至以售代租，這樣的情況屢見不鮮。

2014年12月，國家發(fā)改委放開住宅小區(qū)停車服務收費價格后，不少開發(fā)商單方面漲價，有些甚至漲價50%乃至翻番，每年動輒三四千元的停車費讓不少業(yè)主叫苦不迭?！耙呀浫胱×嗽贊q停車費，連商量的余地都沒有，這不合理。對我們業(yè)主來說，開發(fā)商處于強勢地位，租金說漲就漲?！庇袠I(yè)主表示。

葛磊認為，單個車主跟開發(fā)商議價能力很低，建議成立業(yè)委會進行集體議價、依法維權。

此外，以租代售對租賃者來說法律風險也不小。不少長租車位的產權證仍在開發(fā)商手中，而車位租賃往往不會去相關部門登記，少數開發(fā)商會拿車位證作抵押貸款?！敖ㄗh業(yè)主簽訂車位租賃合同前先了解車位的產權情況，一旦租賃后建議到產權部門及時登記?！备鹄谔嵝选＃ㄈ嗣袢請螅?/p>