近年來，隨著城市化進程的快速推進，靠近城區(qū)的村居均面臨大面積拆遷，因拆遷產(chǎn)生的農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛以及與該糾紛相關(guān)的分家析產(chǎn)、繼承等糾紛明顯增加，因利益糾葛化解難度極大，該類糾紛引起的涉訴上訪案件占法院上訪案件的比重逐年增多，成為一個亟待解決的難題。

　　2003年7月11日，張某與原告李某簽訂了房屋買賣協(xié)議，李某將其五間房屋以5.5萬元的價格賣給張某，張某于該房屋辦理完過戶手續(xù)后付清全部房款。次日，張某向被告某國土資源局提交了申請書、房屋買賣合同、原告李某的戶籍證明、登記在李某名下的集體土地使用證等，作為申請變更登記的材料依據(jù)。被告于2003年7月19日將該土地使用權(quán)變更登記在第三人張某名下。

　　經(jīng)法院查明，張某系城鎮(zhèn)居民，戶口不在該村，其并非該集體組織成員。

　　2010年，張某購買的房屋進行了整體拆遷，張某與拆遷方達成協(xié)議拆除該房屋。原告李某認為被告國土資源局的行為侵犯了其合法權(quán)益，遂向法院提起行政訴訟。

　　原告李某訴稱，原告在本村依法取得宅基地使用權(quán)。土地管理局向原告頒發(fā)了集體土地建設用地使用證。后原告李某發(fā)現(xiàn)，被告國土資源局于2003年7月19日在未通知原告的情形下，將上述土地使用權(quán)變更登記在張某名下。原告認為，被告擅自變更原告名下的土地使用權(quán)，違反了土地管理法的規(guī)定，嚴重侵犯了原告的合法權(quán)益，請求法院依法撤銷被告作出的變更土地使用權(quán)的行政行為。

　　被告國土資源局辯稱，被告為申請人進行土地證變更登記時，依法只進行形式審查。只要申請人提交相關(guān)合法證明，被告就必須為其辦理土地過戶。被告在本案中沒有任何過錯，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

　　張某述稱，原告與其當初簽訂房屋買賣協(xié)議是雙方的真實意思表示，且雙方均已履行完畢。只是因為現(xiàn)在房屋牽扯到拆遷改造，巨大的拆遷利益驅(qū)使原告李某見利忘義，請求法院依法維持被告作出的變更登記行為。

　　山東省日照市東港區(qū)人民法院認為,張某并非該集體經(jīng)濟組織成員，按照法律規(guī)定不能取得該村宅基地的土地使用權(quán)。被告國土資源局在辦理該變更登記申請過程中，只需要簡單的形式審查（如張某的戶籍）便能發(fā)現(xiàn)此問題。對經(jīng)過審查應當發(fā)現(xiàn)或得知的問題而沒有發(fā)現(xiàn)或得知，故其為張某辦理變更登記的行為不當，依法應予撤銷，遂判決確認被告批準將原告房屋土地使用權(quán)登記由李某變更登記為張某的行為違法。

　　■法官說法

　　買受人利益難以得到保障

　　農(nóng)村私有房屋買賣必然涉及宅基地買賣，根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”目前，農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

　　其次，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得法律對所有權(quán)人的保護。同時，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

　　最后，對農(nóng)村房屋買賣合同一旦認定無效，要充分考慮房屋的增值部分，并適當傾向于買受人，維護買受人的權(quán)益。司法實踐中，可以按照“出售房產(chǎn)后，出賣方反悔造成買受方的信賴利益損失，根據(jù)過錯程度要求出賣方承擔”的思路，要求出賣方給予買受人一定比例的經(jīng)濟補償，即通過鑒定等方式確認房屋本身價格和宅基地范圍內(nèi)房屋占地的區(qū)位補償價格，計算兩者的合計數(shù)額為現(xiàn)房屋價值，由出賣方按照比例承擔主要過錯責任。

■法官建議

　　多方施治慎重處理

　　農(nóng)村私有房屋買賣合同認定無效的后果為退還房屋，這極大地影響買受人的居住狀態(tài)，極易形成不穩(wěn)定因素。為妥善化解該類糾紛，法官建議：

　　綜合衡平各方利益。農(nóng)村房屋買賣不僅僅是一個法律問題，更是一個特殊國情下引發(fā)的特殊社會問題，在目前的體制下，很難找到徹底有效的辦法來解決，預后效果較差。在處理該類糾紛時，要充分考慮歷史因素，對房屋買賣行為如過錯程度等進行全面考量，并照顧現(xiàn)有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情況，審慎處理，使雙方當事人合法利益得到應有保護。

　　加大訴訟調(diào)解力度。堅持“調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合”的原則，針對拆遷村居實際情況進行調(diào)研，了解不同村居的特殊情況，制訂不同的調(diào)解方案，按照平等、自愿、公平、誠實信用原則，綜合平衡雙方的利益，縮小矛盾分歧，妥善解決雙方紛爭。

　　統(tǒng)一法律適用標準。在尊重現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎上適當考慮案件特殊性，如買賣房屋時的過錯程度、現(xiàn)有房屋居住現(xiàn)狀等，謹慎處理。農(nóng)村房屋買賣行為確認無效后，應當啟動對應的當事人利益補償機制，確定補償標準，使雙方當事人合法利益得到應有保障。

　　加大法制宣傳力度。加強與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨委政府、司法所合作，加大對村委會、司法所關(guān)于農(nóng)村房屋買賣糾紛調(diào)解工作的指導力度。聯(lián)合房管部門、土地管理部門進村入戶，廣泛宣傳合同法、土地管理法及有關(guān)行政法規(guī)、政策文件，增強廣大城鄉(xiāng)居民法律意識，使之認識到農(nóng)村私有房屋交易行為的特殊性、高風險性及由此產(chǎn)生的矛盾隱患和不良后果，從根源上減少此類交易行為的發(fā)生。